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目前分類:緬甸土地房屋投資資訊 (9)

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全球唯一針對仰光的房地產分析報告電子書,2017年第4季分析,在經過資料搜集及相關的資料匯整分析後編輯成冊,12月份即將上市,歡迎預購。

於2017年12月5日前預購者,可享9折優惠。老客戶預購享75折優惠。

本書針對仰光房地產的特性,依區域劃分,並比照且整理出該區域最高、最低、中價位,及統計學上的25分位及75分位之數值(若該區有足夠的資料可資佐証下提供),作為投資者在買賣或租賃上的評估標準。並提供各區域的政府公告地價及使用年限(部份建案為地上權,有使用年限)作為投資方的投資依據。

另在書末提供本地的買賣及租賃契約範本,供作投資方在房屋買賣、租賃時,簽訂契約時的參考依據。

 

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仰光西邊工業區新豪宅區SHWE KANN THAR YAR,地點偏遠,售價不低

這個豪宅,是與隔鄰約3公里遠的NAWADAY豪宅區,同屬個開發商,來至於台灣的高雄地區,鄰HLAING THAR YAR長途客運站,是仰光通往西邊的重要交通樞紐。

由於HLAING THAR YAR地區有數十個工業區,聚集了多數來至於台灣、中國等製造業,如紡織成衣、鞋廠、鋼鐵廠等,也有不少本地的製造業,如水管製造、木板等等,故這個地區一直是外商進駐的重要聚點,即始不是設廠在此,但其供應鍊或代工廠也大多聚集在此,故也和這區的相連性如同脣齒。

這區的工業區地價、房價或租金都不便宜,我們先看開發較完整的NAWADAY豪宅區,每戶售價大約在3億緬幣(60*80英呎),租金水準每戶約在150-250萬之間,再鄰城近一點的FMI豪宅與PAN HLAING高爾夫球豪宅社區,就更貴的離譜,每平方英呎租金最高可達50美金,售價當然也不菲,可達上億台幣。

而我們去看的SHWE KANN THAR YAR豪宅,雖然位於更偏郊的地區,但整個社區道路平整,社區乾淨衛生,且住戶較少,整體來說,居住環境比NAWADAY、FMI來的安靜,且沒有該二個社會時常發生的搶劫的社會案件,但相對的,其週遭的生活機能也較差,沒有什麼大型的店面,有的都是些緬甸傳統式的路邊攤,若要採買東西,可就得到河的另岸的超市採購,是較不便之處。

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根據洪顧問與緬甸曼德勒地區的地政局官員了解,新的年度瓦城的房地產課稅,將採用新制

三階段課稅,依成交金額累計,最高38%

根據新制,在下個會計年度,將在議會通過後,即可公告執行。該新制中,房地產的賣方,一律採課以10%的交易稅。買方部份,將依地產的成交金額課以稅則。第一階段,地產在3000萬緬幣以下的金額,課以15%的交易稅,另加3%曼德勒省印花稅;房地產金額在3001萬-2億內,其交易稅以20%課徵,亦需加課3%的曼德勒省印花稅;若成交金額在2億緬幣以上,則課以25%的交易稅,亦需加課3%的曼德勒省印花稅。

高稅則鼓勵逃稅,應調降稅基以利掌握地產真實動態與成交狀況

由於緬甸長期以來針對房地產課稅非常的高,也會依地方不同而有差異,目前最高金額最高達38%,故一直以來緬甸政府在房地產稅則上,一直無法合法且合理的課徵足額稅額,畢竟買賣雙方都不想要繳交此筆費用。然而,如此一來,緬甸的房地產亂象多,詐騙、假交易、假權狀到處都是,這都非全民之福。是故,個人仍然覺得,緬甸政府應該在稅基上調降,讓所有交易都可以合約、合理的來做更名登記。先以掌握最新的地產所有人為優先,了解目前國內的土地持有人狀況,待數年後多數的地產實際所有人都統計登錄之後,再以年度課徵房屋稅、契稅、地價稅等方式,來增加財源,也可合理又有效的稽徵到相關的稅額。

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高速公路360mile旁建地變更中, 2.3英畝售27億,直通玉石佛塔(200m),地低需填土約三米深(因為玉佛塔就填了這麼深,整塊都得跟著填)。旁紅色建物為新的玉石交易市集,綠色建物為針對緬甸人所蓋的香客旅館。高速公路引道為三線道,目前為長途客運的休息及上下客的中途站。

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今早在瓦城看地,這塊在33/55,有三英畝可以分開賣長880英呎寬150英呎,含電,有建照,旁邊是golden hotel, 佔地四英畝大。道路需整理。每英畝45億緬幣。

 

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緬甸經過二年的房市急凍期,2017年開春喜迎第一隻春燕

近日洪顧問陪著客戶去看工業區土地時,與幾家緬甸人開的仲介公司閒聊過程中聽到一些新建社區的土地開發案,其中有些地區的土地正大量釋放,並且引發搶購熱潮,似乎正式宣示,緬甸房地產回歸交易軌道,搶買土地的買家非常多。

買土地像買菜,但因政策因素,無法一人買多地

洪顧問在假日由仲介的陪同,前往位於仰光機場以北約3公里處(十分鐘車程),在仰光省與勃固省的交接地區,仰光-曼德勒高速公路的起點處旁,參觀了這塊仲介口中交易熱絡的建地。該地在高速公路的起點路段涵洞附近,由於該區的道路並未完成整建,故沿途塵土發揚,但未來在會整建一道路與高速公路聯結,可作為上高速公路的一個捷徑,不然我們此趟還是走仰光 P 路繞了一大圈才到目的地。

沿途的小路只有一車道,但進出車輛多於二十輛,在我們抵達村口時,己有4輛車的人在那邊看土地,直到我們離開時,仍有5輛車陸續進入購買土地,可見交易之熱絡。這個區域劃分出400餘塊建地,每塊建地面積40英呎 x 60英呎(約220平方米,72台坪,緬甸建地的標準出售尺寸),主要聯絡幹道25英呎寬,巷道15英呎寬,售價每塊建地55萬緬幣(約合台幣1萬3,若要加一簡易可居住之茅草房,價格另計)。由於該地區的購買法規規定,每人只限購買一塊土地(應該是針對廉價房政策推出的土地購地方案),故現場有許多買家都是借用緬甸人頭的身份証,大量購買土地,經過洪顧問詢問,最多的買家一人購買10塊建地,全數是以人頭身份証購買。

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近年來,有許多台商、外商在緬甸買賣土地,雖然所得獲利頗高,但也有許多逃漏稅的現象發生。故也引起緬甸政府的重視,進而推出一系列追繳稅金的政策,在此提供給所有想投資緬甸的朋友們多加留意,避免賺錢變賠錢。

稅則高,逃漏稅嚴重

根據緬甸最新公告之稅則,緬甸土地買賣需支付35%的資本利得稅,加上各省邦不同的印花稅及土地稅,土地交易買賣所需繳交的稅額大約在37%-41%。然而,高額的稅則,變相鼓勵民間逃漏稅,雖然這筆稅則是政府向賣方地主課徵,但若原地主未依規定誠實繳納稅額,最後被追繳的金額,還是要由後續買家承擔。

如何保障權益,事關實際獲利

如何才能保障相關的投資權益不受損害,這就是一門很大的學問。我們在土地交易過程中,不論如何成交,一定要注意的事項有下列幾項:

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由於緬甸市政府為了加速瓦城市新城的建設開發工作,發佈新建,要求土地持有人在1年3個月內完成建設工作,以打擊土地囤積的情況惡化。

地主土地多,但無法活化,窮的只剩下土地

由於有許多地主因為上一代所留下的遺產,故擁有不少土地。然而,該地主並沒有土地活化的能力,故這些資產,只是帶給他們紙上財富,並無法立即性的協助他們獲得費用。所以,大家到瓦城新城地區,土地價格不低,但裡面的房子多數是茅草房或空地,當地多數地主並無力支付土地建設開發費用。

基於此現象有礎於市政發展與市容,故政府提出相關法案,一來避免土地囤積,二來增加土地供給或流動,三來也加速新城開發的速度。是一個一魚三吃,魚與熊掌都可兼得的厲害措施。然而,我們看新政策,所衍生出來的新商機,對於我們應該要如何去把握這一波的財務重新分配的時間點呢??

1)建商積極進場,大舉低價獵地:由於土地新政推出,將導致部份地主無法支付相關的營建費用,故可讓建商大舉低價購地,並提出整地、興建圍牆計劃,可大量買入土地,並符合法規要求,並適時的推出新的建案,回收投資。

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緬甸工業區  土地資訊

 

24英畝(約10甲地)

RG等級(可種樹),經地目變更後,可蓋房屋,約需6~9個月時間

每英畝售價500萬緬幣(約台幣17萬)

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