經過2015-2016年的房市急凍期，2017年緬甸的房地產在2016年年底曼德勒市中心35條街的兩棟大型商業建築別墅在各以55億緬幣成交後，整個緬甸房地產在交易案之後，總算迎來了一道曙光。
二年急凍期，工業區土地仍高漲，原因為何
但洪顧問整理資料從2010年開始的房地產資料後發現，緬甸的工業區土地價格，即始在這二年急凍期期間，也仍然行情高漲，我們當然要來分析這其中的原因：
1)外資大量進入設廠：當國際間的經濟景氣不佳的期間，緬甸因為有低廉工資、充沛原物料及國際間的開放認同等因素，加上中國、越南陸續因為工資高漲、排斥中國企業等問題，導致許多工廠進入緬甸投資設廠，如寶成鞋業，把在廣東東莞的40萬人鞋廠，逐步縮減規模，取而代之的產能，將以緬甸等其它新設基地來滿足，而在緬甸，他們第一期工程40英畝的廠房以完成，且己達成每月生產30萬雙鞋的階段目標，日前亦己再購置100英畝土地，準備擴廠投資。
2)工業區廠房仍有近30%以上掌握在少數有錢人手上，未善加利用：緬甸政府雖然在過去5年有推出相關的政策，以避免這些有錢人屯地不開發，但上有政策，下有對策，故政策執行效果不佳。這些有錢的地主們會把土地的售價或租金拉高到行情以上，但國際企業進來若急著要設廠，就會妥協，導致租金節節高升。
3)不肖仲介拉抬：外國人進來緬甸投資 若要找工業區土地，最快的方式就是找仲介業者。然而，洪顧問就曾遇到相同一塊土地，相同一個時段，但客戶和洪顧問由不同的仲介公司帶看土地的巧妙情節，然而，該土地，我問我的仲介和地主說的售價是2億緬幣，而我客戶的仲介告知的價格是3億5千萬緬幣。為什麼會有這麼大的差距?? 主因在不肖仲介在中間操盤，他們認為，客戶一定會殺價，如果3億5千萬的開價，如果客戶殺價，只要不低於地主所開的售價2億，那成交的機會就會提高許多，況且，有些不肖仲介還會私吞中間價差，更推升了這工業區土地的上升。加上成交金額的2%是仲介的仲介服務費用，故成交金額愈高，他們的仲介費佣金就愈高，故不肖仲介是工業區房地產只漲不跌的另一個毒瘤。
實際現價，漲幅可供比對
我們來看看這幾年中，工業區的土地現價，是漲了多少幅度。洪顧問在2012年於底拉瓦工業區看了二塊工業地，一塊1.8英畝售價2億，2016年去看土地的時候售價為5億5千萬緬幣，4年內的漲幅275%。另一塊土地為3英畝，2013年售價3億5，現在售價7億，3年內漲幅200%。再看不同的區域HLAING THAR YAR工業區，2010年一塊2英畝工業區土地售價3億緬幣，在2017年開春時去看，現在售價12億，7年的時間內漲幅400%。再看AR SHWE DAGON工業區，2010年時，一塊2.5英畝的土地才售4億緬幣，洪顧問在2017年的2月份再去看，價格己高漲到40億緬幣，漲幅1000%。還有太多區域的太多案例，可資証明工業區土地價格的漲幅完全不受這二年急凍期的影響。
只漲不跌，主因為何?
那大家又會想知道，為什麼工業區土地還是只漲不跌?
1)供需失衡：上面己分析過供需失衡的主因。然而很現實的一面是，大部份的土地供給來源，的確還是掌握在這些有錢人或財團的手中，除非政府公權力強制介入，或實施共產主義，不然這個問題還是無解，即始是開設新的工業區也沒辨法補足。
2)地主不缺錢，寧願(開高價租/售不出去)而閒置，也不願低價租/售：有錢人想的跟我們不一樣。一塊土地，就算租出去100萬，也是有100萬的錢可以用。然而，有錢人，如果在一塊行情200萬緬幣的地區用低於行情的價格租出，會被週遭朋友給嘲笑，加上也不缺錢，所以緬甸有錢人還會開出高於行情的價格，來讓朋友們投己欽羨崇拜的眼光，以滿足他心中那邊一點點的虛榮心。
3)政策推升：緬甸政府在2013年推出工業區土地閒置處理方法的行政命令，命令清查所有工業區土地，把閒置的土地要求地主在半年內開設工廠，否則就要強制徵收。於是乎，多數的閒置土地就動了起來，或築設圍牆，或整地，或做水溝花圃，反正只要有動工，並提出工程設計圖，就可以過關，所以在當時，一張工廠的工程設計圖可以賣到100萬緬幣，最高上千萬緬幣(當然要符合工廠的大小規模)，而做圍牆的工班、做整地的重機械設備，也都水漲船高。然而這些費用，到最後，還是給轉嫁到接手的買家或承租方，這也是工業區土地大漲的主因。
雖然說，緬甸政府也在2017年開春就又著手規劃興建3-5個工業區，以增加供給，來滿足需求，但是一來新規劃的地區太遠，都有交通運輸的重大問題，二來上面的第二個第三個問題無法解決，將導致政策推出，還是被人性的貪念給抵消掉成效，實為可惜。
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