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目前日期文章:201305 (21)

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許多台灣朋友遠道而來緬甸考察,但花費了許多金錢、時間,最後卻空手而回,為什麼,因為他們來緬甸花了5天10天的時間,只看到緬甸的表面,無法深入去了解緬甸深層的民族性與商機,造成最後失去投資獲利的第一時間,進而流失商機,甚為可惜。

有投資人曾經問洪顧問:我來緬甸5次,每次都停留2週以上,我都了解緬甸了,又為什麼要付你幾天或數個月的考察費或顧問費。

我回頭反問他說(以下簡稱“問”):你來了緬甸5次,請問,你知道緬甸的人需要什麼,想要什麼,怎麼給他?

這個投資人回答洪顧問說(以下簡稱“答”):洪顧問,我都非常了解。

問:那你花了2年的時間長期考察,你投資了什麼,收獲了多少?

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有個做內衣的朋友來緬甸考察,他每到一家內衣店,就發現這邊的內衣,89成都是a cup,從市場來看就知道這邊的女性的身材,但有可能是因為緬甸女性保守,所以都把自己的上圍用內衣包的更緊,傳統的女性,是用大布巾把上圍團團包住,大多數的女性,購買我們口中的“阿嬤內衣”,簡單,沒有花紋的內衣。而比較有錢的人,就會購買國際 知名品牌的內衣,一件內衣的價格比台灣相差無幾,若一般的上班族,購買一件內衣,就相當於他們1/3個月的薪水,所以整體來說,大家還是會以便宜的阿嬤內衣,布質、沒有支撐、花樣簡單、沒有行銷力的傳統內衣為主。


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在緬甸本土,尤其在仰光地區,絕大多數的有錢富商,都是印度人,據了解,是早期英國殖民時代,英國政府將印度國王抓來緬甸代管緬甸,抓緬甸國王去印度代管印度,這段期間,因為印度王室大量的在緬甸生存,在當時一起來的王室家族、遺族,擁有大片的土地、產業,最後取得最大的資源。

另有一說是,英國殖民時代,有英國官員從印度帶著多數的家僕來到緬甸,這些世代相傳的家僕在英國官員離開緬甸後,就取得官員的土地、資產及產業,最後順利經營下來的,就是現今的有錢緬甸印度人, 至於那個是真,那個是假,又或都具有可信度,請大家自行思考


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1、在西藏再努力用柴火也燒不開一壺水,可見環境很重要

2、騎自行車再怎麼用力踩也跑不贏一輛寶馬,可見平台很重要

3、男人再優秀,沒有女人也生不了孩子,可見合作很重要

4、一個人再怎麼厲害,喝酒也乾不過一群人,可見團隊很重要

5、想要天天有水喝,買再大的水桶也比不過挖個活水井,可見管道很重要

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許多來緬甸考察的外商,最後都殺羽而歸,最主要的原因,還是在土地取得的合法性及土地的價格,其中,工業區的工廠土地價格之高,超出所有來緬甸考察的外商的想像,其土地價格直逼泰國曼谷、越南胡志明,而在市區地段的辨公大樓房價,新成屋房價甚至高於高雄市、新北市,與台北市不相上下。

也許大家很好奇,為什麼緬甸這麼落後窮困的國家,土地、房產這麼高貴。洪顧問經過多年的細心觀察與了解,分析出其房價的特殊性後,做出以下的結論:高房價的產生,地源於房地產的付款結構性問題,且十年內將不會有下跌的空間。

為什麼永遠不會跌價,因為在過去,緬甸的金融體系不健全,導致所有的交易買賣全都是現金交易,小至個人生活用品(當然沒有信用卡),大至汽車、土地、房屋、機械設備,我們至今都仍可看到許多人要買一間房子約3億緬幣(約台幣1000萬,該房與台北房價相差不多),買家會帶著行李箱、麻布袋,帶著現金,走進交易大廳付現金,所以對過去買賣土地、房地產的買家而言,由於沒有貸款付利息的問題,所以也沒有斷頭的壓力,若不是非常的缺錢,急需一筆現金,每個賣家都希望賣在購入價格以上,加上本地房地產行情不透明,用喊價的即可成交,同區段,今天有人成交8000萬的房子,明天就會有同區段的人把行情喊到8500萬,所以房價水漲船高,一日千里,一去不回頭。

而政府如何因應?其實緬甸政府還真的找不到解決方法,也應該解決不了問題。目前政府可用的手段,不外乎就是釋出更多的低價國有土地做為工業區,吸引外資,第二個方式,就是提高交易稅額(類似台灣的奢侈稅,高徵房地產交易稅37%),最後一個方法,就是加速貨幣貶值,以降低外資的購買成本。

以第一個方式而言,增加供給,以滿足需求,藉此降低土地價格,在經濟學的角度上是可行且有效的。但是,畢竟土地、房地產的大地主,大多是現任、卸任的政府官員,及與官員關係良好的大財團,這些既得利益者,當然不會放過對執政官員的政策干預,加上有許多的入線消息,可以讓這些人在第一時間即取得最低廉的土地,最後再以市價出售,這是為什麼目前即始緬甸政府大量釋出土地,但其價格仍然居高不下的主因之一,所以此措施的成效,幾乎可說是失敗。

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緬甸,本來就具有得天獨厚的天然資源與地理位置,所以緬甸可以是東南亞 為印度、歐、非的橋樑,加上過去台灣與緬甸的歷史背景,將有利於台商佈局印度與歐洲市場,緬甸,可以說是進入印度前的重要的第一站。

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緬甸多年來因工業區的經營成本高,加上原物料供應鍊不建全,故一直是仰賴國際貿易進口方式,將資源運輸進入緬甸本土。

雖然在緬甸的國際貿易倡旺,但因為金融機構及法規的不建全,加上多年的鎖國政策,導致本地的各家銀行與國外的金融機構一直連不上線,國際匯兌業務困難重重,所以對外經貿工作,就得仰賴一些與國外有大量往來的企業或雙方人員協助做匯款工作。

有些大型的地下錢莊就兼做這些地下管匯的工作,通常這些公司大多同時經營地下放款業務,而這些公司通常在新加坡、大陸、泰國、印度等有分公司在當地經營業務,故與緬甸母公司一直有密切資金往來,兼營地下匯款業務,一來可透過這些緬甸大量經貿往來的國家,來賺取一部份的利潤,二來也可以減少匯兌上的過大損失。

若要匯往台灣,亦有少數2~3家地下匯款公司有管道,但匯率較差,時間較長(2~5天)。在中和和中壢,亦有部份雜貨店店家因長期進口緬甸食品而與緬甸有長期的往來,亦有兼營匯款業務,但資金都不大,原則上在100萬台幣內,早上匯款,下午在另地取款,方便快速,但若該公司拿錢跑路,你也不易追查到人,是透過該管道的較大風險。


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緬甸的金融體系薄弱,加上貸款利率高達15%~18%,且得提供足額貸款擔保,所以大多民眾需要短期資金因應時,大多向地下金融公司(即地下錢莊)借貸,或用合會方式,取得短期資金。

本地的地下金融公司大多為私家小額經營,信用借貸金額多在100萬緬幣以內(約台幣3萬5千元),借貸方便快速,上午申請,下午核貸,月利率為5%~10%。若金額超過100萬,則需向較大型的公司申請,在此貸款需提出不動產或車輛擔保,貸款金額約5成,月利率約6%~12%。

若不想負擔這麼高額的利率,且手上又有閒錢,即可以參加合會的方式取得資金。合會的基本額度依會首起會時的協議而有差異,原則上以30萬或50萬緬幣為基準。採內標制,約8成的價格起標。本人曾聽聞緬甸的合會為:額度30萬,起標25萬,得標金額約在22~25萬之間,故年利率為17%~27%,該會會員有30位,故若在第10標取得合會金額大約是740萬元(30萬*10+22萬*20),但總支出合會費用為820萬(22萬*10+30萬*20),其整體貸款利率為11%,仍較一般的金融機構及地下錢莊來的有利。故有許多緬甸婦人是以合會經營來取得現金後,大量購置房地產賺大錢,但也有些合會會首因經營不善倒閉跑路,也讓人不勝唏噓。


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緬甸最大的電力來至於水力發電,加上季節明顯,雨季4個月天天下雨,夏季長達56個月滴雨不見,所以在56月夏季與雨季交替的時節,就會常常發生限水、限電的現象。

尤其從5月開始,幾乎每天停電45個小時,部份工業區,甚至每天限電,每日只來電5個小時,令大多數的工廠苦不堪言,雖然全數的工廠都有自備的發電機自行供電,但尤於本地的油價頗高(與台灣油價相同),所以經營上的成本都會相對提高許多。

若你要來緬甸考察、設廠,請事先確認本地設備的相關問題與因應措施,計劃好成本規劃,才不會來到此地後,空手而歸。


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緬甸在經過多年的鎖國經濟政策下,緬甸在2011年起,逐步對外開放。

 緬甸國內現有的銀行有KBZ、AGD、YOMA、BC、東方銀行等14家公民營銀行,另有一家MICB外匯銀行。銀行雖多,但本身業務及經營力仍不具有足夠的競爭力,所以仍然仰賴外國銀行的專業管理經營團隊進駐,提供新的經營思維。

 過去數十年來緬甸本土曾發生過三次的銀行擠兌事件,導致兩家銀行倒閉。一家為亞洲銀行、一家為五月花銀行。 亞洲銀行為本地的白手起家的緬甸華商,其集團業務廣大,有醫院、教育機構、工程公司、建設公司、房地產、進出口貿易、百貨公司、超市通路、旅館業等,業務量龐大。五月花銀行的股東為知名的台商,該企業主要經營業務包括房地產開發。  這兩家銀行都在過去政府的監督下,以“協助企業洗錢”的罪名,導致兩家銀行在短時間內關閉,各分行發生擠兌事件,且沒有足夠的資金備提,有許多民眾的存款一夕之間化為烏有,所以直至今日為止,緬甸民眾對於銀行的信任感仍低,大多民眾都將現金存放於家中地窖或保險櫃內,也不放於銀行體系中。

 而第三次擠兌在2012年10月,本地最大銀行的KBZ(公營銀行)因傳言政府介入,而發生大規模的“擠兌”事件,導致各分行備戰,最後登盛總統及該銀行董事長透過廣播、電視、報紙的多方宣導,並強調銀行資金沒有問題,加上央銀支持及各分行備妥足夠的現金備提,花了一星期才穩定下來。整體而言,現今的緬甸金融機構體系,與台灣比較起來,仍然非常的脆弱,故企業在緬甸經營,要存放一定資金比率的現金在手,並隨時準備美金,在國際貿易上亦可方便使用,也可減少匯兌的損失。

 目前緬甸金融機構的存款利率為8%~12%,貸款利率為15%~18%,但外國人、外國法人存款都沒有利息,也無法貸款。在2012年之前,買賣機械設備、房地產、土地、車輛等,因貸款利率高達15%以上,加上貸款成數低於5成,且需提供足額的現金擔保,故一般民眾都不會也無法去貸款,而銀行本身的呆帳率也幾近於零,故緬甸銀行本身的體質仍屬健全,只是經營模式較為老舊。

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台灣鄉間對於小狗的評價有句俗語: 一黑、二黃、三花、四白。來緬甸銷售產品,也要謹記這個緬甸銷售商品的心法:一亮、二花、三白、四黑…

 

一亮:本地的印度裔人口頗多,加上過去被英國殖民的年代中,緬甸還被英國委託印度管理緬甸,所以本地的緬甸人對於商品的眼光,受印度人影響頗深,所以本地人最喜歡、銷售也最好的產品就是明亮的外型、明亮的顏色。像市場上賣的較好的電子商品,明色系的就明顯銷售的比一般色系來的快且好,路上的店面也是都裝上亮度最高的LED燈當裝飾,雖然看起來就像電子花車,但實際上的銷售成績就是比一般店面來的高,是值得參考的一點。

 

二花:受印度文化影響,花花綠綠的物品,在本地也頗受歡迎,尤其你看到路上滿街的行人,他們所穿著的衣物,大多是花花綠綠的布料所製成。

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緬甸工業區  土地資訊

 

24英畝(約10甲地)

RG等級(可種樹),經地目變更後,可蓋房屋,約需6~9個月時間

每英畝售價500萬緬幣(約台幣17萬)

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為因應夏季缺水導致水力發電量不足,仰光地區從4月中旬起,針對各工業區做出限電措施,每日供應5小時的電源,將所省下來的電,轉移至民生用電。

仰光政府5日公告,為滿足民生用電需求,各工業區用電將即日(5月5日)起24小時不供電,此舉引起多數工業區廠家反彈,雖然各工業區都自備有發電機,但政府限電措施都未能先行通知,加上限電所產生的成本提升,將讓工業區的廠家經營更顯困難,希望政府能夠加速解決發電問題,以避免每年都發生限電狀況。


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在仰光,市區禁行機車、單車,所以一般百姓上下班或出公差,就得仰賴大眾運輸交通工具。仰光地區雖然有亞洲第一條的環城鐵路,歷史應該有超過50年,但與我們所認知的捷運、地鐵,其便利性、實用性仍差一大截,加上計程車資費率之高,所以一般大眾,還是得仰賴公共汽車系統。

這邊的公共汽車老舊,有的車底己破損、有的引擎不夠力、99%的公共汽車不開冷氣,但車上100%的乘客頗具愛心。當看到老、弱、嬬、殘上車,一定會有數人同時起身讓座,若是一般人上車,有座位的乘客,一定會幫忙站立的乘客提拿東西,也常看到乘客會幫忙站立的乘客抱小孩。

這邊的人民頗具同情心,在一定的能力範圍內,都會給予適當的協助,如果有機會來緬甸,可以試試搭乘公共汽車,車體雖老舊,車況雖不佳,但車內的人情味,補足了一切不足的硬體設備。


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有一首知名的民謠歌曲“外婆的澎湖灣”是大家耳熟能響,可以隨時哼上一兩句的好聽歌曲。這首歌中,我最喜歡的,就是其中一句說明澎湖有的特有特色:陽光、沙灘、海浪與仙人掌,加上一位老船長。這段歌曲的段落,讓我回味無窮。

套用這首歌,也可以拿來點出緬甸的特有特色:陽光,沙子、熱浪和檳榔,還有滿街的和尚。

陽光:這邊氣候炎熱,每天氣溫高達35度以上,夏季還可達到43度,這邊的陽光火辣,來本地,要務必留意防曬。

沙子:這邊建案多,加上路況品質不佳,所以沿路沙子滿天飛,出門一趟回來,濕紙巾往臉上一擦,是黃土色的,沒錯,就是沙子造成的啦。

熱浪:35~43度高溫所迎來的風,仍然是熱呼呼的熱風,像在烤箱內一般,熱翻了。

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在緬甸,每個人最常外出的服飾,就是拖鞋,不論上班、逛街。而每個人出席最重要的場合,也是穿拖鞋,搭配裙子、沙龍,加上無領的襯杉,就成為重要人士的重要穿著。

所以在緬甸,要買上一雙好的拖鞋可價格不斐。一雙呢絨襯布的夾腳拖鞋,要價可將近千元台幣。

別以為拖鞋就俗氣,你看緬甸總理登盛去年十月與歐巴馬見面,還不是一雙拖鞋就拜會,別見怪不怪,來這邊,天氣熱,穿著一雙好的拖鞋出門,舒服自在,又有禮貌,來緬甸,別忘了入境隨俗哦。


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在緬甸,電影院票價便宜,每張票,最貴只要台幣35元

在這邊的電影,通常會是本土電影,但部份較好的地方,會有歐美的熱線片,如蜘蛛人,這邊的上映時間約晚台灣1個月,有的電影還是原文發音,有的電影院則上加上緬甸字幕。為什麼可以這麼便宜,我想是因為“盜版”。

這邊的電影院都有冷氣,可帶外食,但相對的有的市區的電影院環境較差,會看到老鼠在你腳邊奔波。

當然,也有小型的電影院,是用DVD播放器+投影機,每天撥放不同的電影,更具彈性,有點像台灣的MTV,只是沒有包廂,而每場可容納50~70人的小電影院,票價更便宜,一樣有冷氣,唯一的差別就是座位的舒適度不同,但一樣都是年輕人、大學生的約會好地方。


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“吮指回味樂無窮”是台灣KFC的廣告詞,但拿來說明“手抓飯”的樂趣,一點也不為過。

手抓飯是在緬甸的一種當地習俗,好吃的東西,尤不在作客時,當主人家對你的熱情招待,你要表示回應,用手抓飯是一種身體上的回饋。

手抓飯的確有一點難處,必需用食指、中指、無名指合併(手大的用兩指,手小的用四指),形成一弧,可以放置所抓的食物,向湯匙般的盛裝,再用姆指按壓控制,避免掉落。

吃手抓飯,最好是有淋醬汁的食物,如咖哩飯等,吃起來更有感覺,當你飯後,把手指上殘留的醬汁吸吮乾淨,真是令人回味。


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